Aluguel de mais de três imóveis passa a pagar CBS em 2027
Alíquota inicial fica em cerca de 3,4% sobre o aluguel, após redução de 70% na base de cálculo.
Redação brapi · Escrito com IA a partir de 2 veículos. Como fazemos
Em resumo
CBS começa em 2027 e IBS em 2029 para rendimentos de aluguel.
Gatilho para pessoa física: receita anual acima de R$ 240 mil e três ou mais imóveis alugados.
Alíquota combinada estimada de IBS/CBS: 25% a 30%; impacto bruto pode chegar a 37,38% antes de créditos.
Pessoa física que recebe mais de R$ 240 mil por ano com aluguel de mais de três imóveis passará a pagar CBS, o tributo sobre o consumo criado pela reforma tributária. A cobrança começa em 1º de janeiro de 2027, e o IBS entra em vigor em 2029.
Hoje o locador pessoa física paga só o Imposto de Renda, com alíquotas de 7,5% a 27,5%. Quem não aciona os dois gatilhos ao mesmo tempo segue nesse regime, sem tributo novo sobre o aluguel. As fontes divergem num detalhe do critério: o g1 cita locação de três ou mais imóveis, e o Estadão, de mais de três.
Alíquota começa em cerca de 3,4%
A alíquota de referência da CBS foi calculada pelo TCU em 11,3% e ainda depende de definição do Senado. Para o aluguel tradicional, a reforma prevê redução de 70% na base de cálculo, o que resulta em cobrança inicial de aproximadamente 3,4%, antes dos créditos. Imóveis residenciais têm ainda um redutor social de R$ 600 sobre a base.
Num aluguel de R$ 5 mil, o tributo ficaria em torno de R$ 149 por mês, valor que pode cair com créditos sobre despesas como administração imobiliária e manutenção. A conta muda a partir de 2029, quando o IBS ganha peso gradualmente até 2033. Locações por temporada de até 90 dias seguem as regras da hotelaria, com redução de 40%.
Empresa paga até 37,38% sobre a receita
Para pessoa jurídica, o aluguel passa a ser tratado como prestação de serviço sujeita a IBS/CBS. A alíquota combinada estimada fica entre 25% e 30%. Com IRPJ e CSLL, o impacto bruto chega a 37,38% da receita antes de créditos. No lucro presumido, a carga efetiva hoje varia de 11,33% a 14%.
A não cumulatividade permite abater o tributo pago em despesas da atividade, o que pode cortar a carga efetiva entre 5 e 10 pontos percentuais, segundo tributaristas ouvidos pelo g1. "Muitos proprietários podem sentir a necessidade de elevar o valor do aluguel para compensar a carga extra", diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP.
Contrato antigo tem opção de 3,65%
Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por recolher 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos ou ao redutor social. Para locações residenciais, a opção vale até o fim do contrato original ou 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro.
O Senado ainda precisa definir a alíquota de referência da CBS, que passa a ser cobrada em 1º de janeiro de 2027.
