Os Fundos Imobiliários (FIIs) são a porta de entrada de muitos brasileiros na Renda Variável. Mas nem todo FII é igual. Em 2026, com o ciclo econômico atual, entender a diferença entre FIIs de Papel e FIIs de Tijolo é a chave para não ver seu patrimônio derreter enquanto busca dividendos.
1. FIIs de Tijolo (Imóveis Reais)
Esses fundos compram imóveis físicos de verdade: Shoppings, Galpões Logísticos, Prédios Corporativos (Lajes), Hotéis, Hospitais.
- A Renda: Vem do aluguel pago pelos inquilinos.
- O Ganho de Capital: Vem da valorização dos imóveis ao longo do tempo.
Como Analisar em 2026?
- Vacância Física: Quantos % do imóvel está vazio? (Ideal: < 5-10%).
- Localização: "Location, Location, Location". Um galpão em SP vale mais que no meio do nada.
- Preço do m²: Quanto você está pagando pelo metro quadrado via cota vs custo de reposição (construir um novo)?
- P/VP: Em Tijolo, aceita-se pagar um pouco acima de 1.0 (até 1.10) se os imóveis forem premium e bem localizados, pois o Valor Patrimonial (VP) contábil costuma estar defasado (abaixo do valor real de mercado).
Exemplos Clássicos: HGLG11 (Logística), VISC11 (Shoppings), KNRI11 (Híbrido).
2. FIIs de Papel (Dívida Imobiliária)
Esses fundos não têm imóveis. Eles investem em títulos de dívida do setor imobiliário (CRIs - Certificados de Recebíveis Imobiliários). Eles são, na prática, "bancos" que emprestam dinheiro para construtoras e shoppings.
- A Renda: Juros + Correção Monetária pagos pelos devedores.
Como Analisar em 2026?
- Indexador (IPCA vs CDI): O fundo paga Inflação + X% ou CDI + Y%? Em 2026, diversifique.
- Risco de Crédito (High Grade vs High Yield):
- High Grade: Empresta para empresas sólidas. Risco baixo, retorno menor (IPCA + 6%).
- High Yield: Empresta para projetos arriscados (loteamentos, multipropriedade). Risco alto, retorno alto (IPCA + 10%+). Cuidado com calotes!
- P/VP (Regra de Ferro): NUNCA pague muito acima de 1.00 por um FII de Papel. O patrimônio é dinheiro (dívida). Dinheiro não valoriza acima do valor de face. Se pagar P/VP 1.10, você está pagando R$ 110 por uma nota de R$ 100. Você vai perder dinheiro no longo prazo.
Exemplos Clássicos: KNIP11 (Indexado IPCA), KNCR11 (Indexado CDI), IRDM11 (Híbrido/High Yield).
O Ciclo Econômico 2026
- Juros Caindo: Bom para Tijolo. A economia aquece, aluguéis sobem, e a cota valoriza. FIIs de Papel atrelados ao CDI pagam menos dividendo.
- Inflação Alta: Bom para Papel (IPCA). Eles repassam a inflação direto no dividendo. Tijolo repassa via reajuste de aluguel (mais lento).
Carteira Ideal
Uma carteira equilibrada de FIIs em 2026 deve ter os dois:
- 60-70% Tijolo: Para proteção contra inflação real e ganho patrimonial.
- 30-40% Papel: Para "turbinar" o dividendo mensal (Cash Yield).
Conclusão
Não olhe apenas o Dividend Yield (DY). Um FII de Papel pode pagar 15% de DY e sua cota cair 20% no ano. Um FII de Tijolo pode pagar 8% de DY e a cota subir 15%. Olhe o Retorno Total (Dividendos + Valorização).
Disclaimer: FIIs são renda variável. Rentabilidade passada não garante futura.
