Um fundo imobiliário reúne dinheiro de vários cotistas para investir em imóveis, crédito imobiliário ou cotas de outros fundos. As cotas são negociadas na B3 e o preço muda durante o pregão.
O FII pode distribuir rendimentos, mas a renda não é garantida. Vacância, inadimplência, juros, crédito e decisões da gestão afetam o resultado.
O que você compra
Ao comprar uma cota, você não se torna dono direto de uma sala ou galpão. Você passa a ter uma fração do patrimônio do fundo e direito econômico aos resultados distribuídos conforme as regras do veículo.
O administrador cuida da estrutura regulatória. O gestor toma decisões de investimento dentro do regulamento. Essas funções podem ser exercidas por empresas diferentes.
Tipos de FII
| Tipo | Principal exposição |
|---|---|
| Tijolo | Imóveis e contratos de aluguel |
| Papel | CRIs e outros títulos imobiliários |
| Híbrido | Mistura imóveis e ativos financeiros |
| FOF | Cotas de outros fundos imobiliários |
Um fundo de logística e um fundo de shopping são ambos de tijolo, mas não têm o mesmo ciclo operacional. Um fundo de papel indexado ao CDI também difere de uma carteira concentrada em crédito ligado ao IPCA.
Veja a comparação em FIIs de papel vs tijolo.
De onde vêm os rendimentos
Nos fundos de tijolo, a receita costuma vir de aluguéis e exploração dos imóveis. Despesas, vacância e inadimplência reduzem o resultado disponível.
Nos fundos de papel, a receita vem dos juros e da correção dos títulos. O valor depende dos indexadores, spreads, amortizações e qualidade dos créditos.
Um pagamento elevado pode incluir receita não recorrente, ganho de venda ou efeito temporário de juros. Leia o relatório antes de projetar o mesmo valor para os meses seguintes.
Indicadores básicos
P/VP
P/VP divide o preço da cota pelo valor patrimonial por cota. Abaixo de 1 indica que o mercado negocia a cota abaixo do patrimônio informado.
Isso não prova que o fundo está barato. O patrimônio pode conter ativos de baixa qualidade, avaliações defasadas ou riscos que justificam o desconto.
Dividend yield
Dividend yield compara os rendimentos distribuídos com o preço da cota. Confira o período usado, pois DY mensal e DY de 12 meses respondem perguntas diferentes.
Um DY alto pode resultar de distribuição extraordinária ou queda forte do preço. Observe a origem e a regularidade dos pagamentos.
Vacância
Vacância mede a parcela desocupada dos imóveis. A definição pode ser física ou financeira, e as duas medidas não são iguais.
Confira também quais imóveis estão vagos, há quanto tempo e quanto representam da receita. Uma média esconde concentrações importantes.
Liquidez
Liquidez mostra a facilidade de negociar a cota. Fundos com pouco volume podem ter spread maior e exigir paciência para comprar ou vender.
Documentos que merecem leitura
Antes de investir, procure:
- regulamento do fundo;
- relatório gerencial mais recente;
- informes mensais e trimestrais;
- fatos relevantes;
- carteira e imóveis declarados;
- histórico de rendimentos;
- taxas e conflitos de interesse.
A data importa
Patrimônio, vacância, carteira e preço podem ter datas de referência diferentes. Mostre a competência de cada número antes de compará-los.
Como analisar um FII em cinco passos
1. Entenda a fonte da receita
Descubra se o fundo recebe aluguéis, juros de CRIs, ganhos de venda ou renda de outros FIIs. A fonte define quais riscos precisam ser acompanhados.
2. Procure concentrações
Veja os maiores imóveis, inquilinos, devedores, emissores e indexadores. Quanto maior a concentração, maior o impacto de um problema isolado.
3. Compare com fundos semelhantes
Compare logística com logística e papel com carteiras de crédito parecidas. Rankings que misturam todos os FIIs favorecem conclusões ruins.
4. Leia a evolução, não apenas o retrato
Observe vários meses ou trimestres de patrimônio, vacância, rendimentos e quantidade de cotistas. Uma tendência ajuda a separar ruído de deterioração.
5. Defina o motivo de revisão
Registre o que faria você reavaliar o fundo: perda de inquilino, aumento de vacância, evento de crédito, mudança de gestão ou alavancagem maior.
Consultar dados pela API
O sandbox da brapi permite testar MXRF11 e HGLG11 sem token:
curl "https://brapi.dev/api/v2/fii/indicators?symbols=MXRF11,HGLG11"Para descobrir fundos por segmento:
curl "https://brapi.dev/api/v2/fii/list?segmentType=tijolo&limit=20"A API também oferece histórico, carteira, imóveis, relatórios CVM e dividendos. Veja como usar a API de FIIs.
Impostos e regras
Regras tributárias mudam e dependem do evento e da situação do investidor. Consulte a Receita Federal, a legislação vigente e os informes da corretora no ano da declaração.
Não use uma alíquota copiada de um artigo antigo como regra para todos os casos.
Antes da primeira compra
Confirme se você entende:
- o que gera a receita do fundo;
- o risco que mais ameaça essa receita;
- onde está a maior concentração;
- quanto a cota negocia por dia;
- quais documentos serão acompanhados;
- por que o fundo cabe na sua carteira.
Se a resposta for apenas "paga todo mês", ainda falta analisar o investimento.
